●금리 인상을 못 이긴 강남 아파트…●옛날 집값 하락에 따라
미국 연준이 최근 68년간 17개국을 대상으로 금리와 집값의 상관관계를 분석한 결과 단기금리가 1%포인트 상승하면 집값이 최근 2년간 8.2%포인트 하락하는 것으로 조사됐다. 국내에서도 2010년부터 기준금리를 올렸고, 같은 해 하반기부터 서울 아파트 실거래가 하락이 수년째 이어졌다.
2006년 정점에 달했던 서울 아파트→2010년 이후 집값 억원씩 올라 금리 인상이 주요 변수로
국토교통부가 7일 실거래가를 공개하는 시스템에 따르면 강남 불패로 불리는 강남 아파트 값이 2013년에는 전체 고점에 비해 40% 가까이 하락하는 사례가 속출하고 있는 것으로 나타났다.
강남구 대치동 은마 31평형(전용 76m)의 경우 글로벌 금융위기가 발생하기 전인 2006년에 11억6000억원(11층)에 실제 거래됐다. 이후 약 7년이 지난 2013년에는 7억3300만원(12층)에 입주했다. 같은 기간 4억2700만원(36.8%) 하락했다. 이 면적이 넓은 34평(전용 84m)은 2006년 14억원(12층)에서 2013년 8억6000만원(13층)으로 떨어져 가격이 절반 가까이(38.5%) 떨어졌다.
은마 인근의 도곡 렉슬도 불패는 아니었다. 2006년에 33평형=15억원(14층)짜리 매물로 시세를 기록했지만 7년 뒤인 2013년에는 전년 대비 28.7% 떨어진 10억7000만원(5층)으로 실거래가가 하락했다. 현재는 재건축 문제로 불거진 강남구 압구정 현대 6, 7차 차량도 같은 기간 가격이 최대 40.2% 하락하는 수모를 당했다. 47평형(144m) 기준 25억5000만원(8층)에 거래됐는데 7년 만에 15억2500만원(14층)으로 10억원 이상 실거래가가 떨어진 것이다.
강남 주요 단지의 실거래가가 몇 억원씩 줄줄이 하락한 이유는 금리 영향이 컸다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 경기가 빠른 회복세를 보이면서 한은이 2010년 하반기부터 기준금리를 올리기 시작했기 때문이다. 당시 1년간 5차례에 걸쳐 1.25%포인트 인상했다. 금리 인상은 서울 아파트 실거래가 하락으로 이어졌다. 2011년 4월~2011년 10월 사이 전세금 상승 전환 시기를 제외하고 2013년 하반기까지 실거래가 변동률이 매월 마이너스를 기록했다.
해외 사정도 비슷했다. 금리와 집값의 상관관계를 분석한 미국 연준의 2015년 보고서에 따르면 단기금리가 1%포인트 상승할 경우 집값이 지난 2년간 8.2%포인트 하락한 것으로 나타났다. 주요 선진국 17개국의 지난 68년간(1945년~2013년) 집값과 금리 통계를 토대로 분석한 자료다.
주택 구매력 2008년의 금융 위기는 가계 부채도 위험 수위, 23년보다 빨리 하락할 가능성도.
한국에서는 2019년 금리 인하가 시작된 뒤 유동성 장세가 이어지면서 집값이 폭발적으로 올랐다. 2019년 7월 이후 네 차례에 걸쳐 모두 1.25%포인트의 금리를 내렸지만 금리 인하 직전과 직후 나눠 전국 아파트 실거래가 상승률을 비교한 결과 인하 전 1%포인트 오르던 집값이 인하 후 30.1%포인트 급등해 30배로 뛰었다. 이에 대해 올해 9월에 이어 이달에도 추가 금리 인상으로 유동성 파티가 사실상 종결되면 집값이 예상보다 큰 폭으로 하락할 것이라는 전망이 나오고 있다.
단기간에 집값이 오르면서 주택 구입자의 구매력도 역대급으로 떨어졌다. 1분기 주택구입부담지수(HAI지수)가 서울 기준으로 역대 최고치(166.2)를 나타내 2008년 금융위기 직전 수준(164.8)을 웃돌았고 2분기에도 증가세(172.9)를 보였다. 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 살 때 빚 상환 부담이 최고 수준으로 커졌다는 의미다. 물가를 반영한 실질주택가격지수도 5월에 이미 사상 최고치를 기록한 상황이다.
금융위원회는 고승범 위원장 취임 이후 가계대출을 더욱 어렵게 하고 있다. 다만 집값 관리 차원을 넘어 가계 부채 자체가 위험 수위에 이르러 대출 규제를 강화할 수밖에 없는 상황이다. 이 역시 결과적으로 집값 하락 압력으로 작용한다. 키움증권 서영수 연구원은 "2023년을 전후해 집값이 고점을 찍고 하락 국면에 접어들 것이라는 관측이 많지만, 세계적으로 금리 인상 속도가 예상보다 빨라지면 이 시기가 6개월~1년 앞당겨질 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
출처=news.v.daum.net/v 미국 연방준비제도(연준)가 테이퍼링(자산매입 축소) 시작을 선언한 가운데 이달 중 한국은행의 기준금리 추가 인상과 내년 가계대출 규제 강화가 맞물리면 집값 하향 안정화 시기가 앞당겨질 수 있다는 분석이 나온다. 미국 연준이 최근 68년간 17개국을 대상으로 금리와 주택가격의 상관관계를 분석한 결과 단기금리가 1%포인트 상승할 경우 집값이 최근 2년간 8.2%포인트 하락하면 news.v.daum.net #금리인상 #대출규제 #주택가격하락.
